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房地产中介常见法律风险及风险防控

文章来源:和记娱乐平台

发布时间:2019-07-13 09:37

发布人和记娱乐

  随着房屋交易的日趋频繁,房产市场上的买卖纠纷不断产生,特别是洛阳地区因当地产价格上涨,房产纠纷更如井喷般涌现,二手房交易服务中所导致的房产纠纷,更是层出不穷。冠军律师根据实践中房产中介机构所面临的的风险和应对措施。

  二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

  房地产中介机构所面临的风险中,主要分为外部风险与内部风险。外部风险属政策变动给行业带来的经营风险和房地产交易双方(卖方和买方)恶意违约风险,是不可控的;而内部风险属于企业管理范畴,只要认真总结、控制,是可以防患于未然的。房地产中介机构所面临的内部风险主要来源于业务管理方面的风险,主要表现为:

  总体上讲,房地产中介机构要树立风险防范意识,提高风险识别能力,建立业务操作流程要规范化。

  

  一、认线、仔细查看业主的房产证或者不动产登记证,确定房屋的性质。如商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房

  a4、实地查验房屋目前状态,确认是否出租或者其他人占用情况。

  <5、确定房屋登记的户口及人数。

  注意:如该房屋为小产权房,则请买受人绕行,放弃购买!一旦房屋产权有问题,如被法院等司法机关查封,房产交易即宣布无效。

  二、规范交定金与签订合屋交易合同在整个二手房交易中是最重要的法律文件,是防范法律风险的重要手段,在签订房屋交易合同时,注意以下方面:

  房屋共有权,顾名思义就是多人共同拥有同一套房产的所有权。《合同法》:未经全部共有权人同意,所签署的合同是无效的。

  司法实践中,在签订二手房买卖合同中往往因为买卖双方因工作、时间调整等问题无法亲自签署,而由配偶代签、父女之间代签,这隐藏着巨大的法律风险。再次重申,要亲自签署!

  2、所有共有权人必须全部到场签约,如有共有权人不能到场而委托他人代办的,无法到场签字,如有委托,则必须出具公证过的《授权委托书》并查明委托人和受托人身份(即留存身份证复印件)。

  3、如出售方已婚,签约时夫妻双方均要到场,一方却有原因不能到场的要提供配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》。

  一般来说,共有权人的相关信息会在不动产权证书上的“共有权人”一栏中明确标注。但夫妻共有则不一定有记载。在实际交易中经常发生配偶一方来签约但另一方不愿配合出售,并主张合同无效的情况。

  注意:如果签约当日,《授权委托书》\《配偶同意出售证明》等还没来得及办理的,我们定金部分暂不支付给出售方或者将定金也做资金监管。

  4、如该房屋出租,则要与承租人沟通,确定是否放弃优先购买权,以及能否及时腾退房屋。如能确定,应该让承租人亲自签署优先购买权的证明等法律文件,避免租客以优先购买权为由导致交易失败。

  用房屋来抵押借款常常见的金融活动,只要在办理过户前将借款还清并解除抵押,就可以正常办理房屋过户手续。但如果有隐藏的,没有在不动产权证书上体现出来的抵押,则可能房屋因债务纠纷而被查封,即使签署了买卖合同,在过户前房屋仍可被债主查封。如何避免此类风险?第一:查看不动产权证书上是否有抵押登记章,并要求出售方签署《无抵押声明》。第二:有些抵押在不动产权证书上不会显示,需出售方配合到房管局核实。第三:签约后仍可能发生查封,只有通过资金监管才能钱款安全。例如把款项汇入抵押权人能够划帐的人账户。

  不可将款项直接支付给人或汇入人指定的账户。有的人因自身还款压力大,收到买受人的首付款后会高利贷,而不去银行贷款。

  另外在签订合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。这条条款主要是为了防止有的业主以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,

  如为尚未过户继承房屋,则要审查继承手续,是否有关于继承的公证书、法院或调解书。如没有此类文件,则依然绕行,放弃交易!

  如房屋为房改房或者单位集资房,则要审查是否有原单位同意出售的文件。如有,可继续购买,如没有,则放弃交易。

  1、如果房产有较为贵重的家私家电,最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。

  2、如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走,而交房金无法弥补时,买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房金时,尽量把金的数额做大。

  买卖双方需要在合同中约定出现贷款批不下来的情况时应如何解决。一般这种情况的解决方法是在合同总约定如贷款审批不过,卖方应限期一次性支付剩余购房款。否则可以解除合同并赔偿违约金等。

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