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深圳市人民办公厅关于印发深圳市地价测算规则

文章来源:和记娱乐平台

发布时间:2020-03-27 11:17

发布人和记娱乐

  《深圳市地价测算规则》已经市同意,现予印发,请遵照执行。执行中遇到的问题,请迳向市规划和自然资源局反映。

  为贯彻落实国有土地有偿使用制度,合理配置土地资源,优化产业结构,规范我市地价管理工作,根据有关法律、法规、规章和行业标准,结合深圳实际,制定本规则。

  本规则适用于我市行政区域范围内,供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费(以下简称地价)的确定。

  以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的土地,应根据土地的市场价格及本规则计收地价,其中产权归的建筑面积部分不计收地价。

  以作价出资方式供应的土地,应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。其中产权归的建筑面积部分不计作价出资金额。

  临时使用土地,应根据本规则计收临时用地使用费。其中,或有关部门作为临时用地使用主体的,不计收临时用地使用费。

  我市土地的市场价格由市自然资源主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素,区分住宅、商业、办公、工业等用途,按照《城镇土地估价规程》,采用标定地价系数修和剩余法(整体估价)进行评估。其中,标定地价系数修和剩余法(整体估价)的权重分别取70%和30%。

  协议方式供应土地的地价,经市自然资源主管部门(含被授权或委托单位)依法受理签订建设用地使用权供应合同(以下简称供应合同)申请并符合地价测算条件的,按受理申请的时点确定。

  土地供应后经批准改变用途或容积等土地使用条件的地价,经市自然资源主管部门(含被授权或委托单位)依法受理签订供应合同申请并符合地价测算条件的,按受理申请的时点确定。

  基础修正系数包括:建筑类型、土地使用年期、产权条件、产业发展导向、产业项目类型、地上商业楼层、地下空间修正系数。基础修正系数取值按照本规则附表1至附表7执行。

  项目修正系数包括:棚户区、原农村集体经济组织留用土地项目(包括非农建设用地、返还用地、土地整备留用土地,以下简称留用土地)、拆除重建类城市更新项目修正系数。项目修正系数取值按照本规则附表8至附表10执行。

  地地价=∑(土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数)。其中,同一地包含多种建筑类型的,按照不同建筑类型和建筑面积分别测算地价后合计。

  缴款单位应在地价缴款通知单的缴款截止日期前缴纳地价。其中分期支付的,首期地价款缴纳日期按地价缴款通知单确定,其它分期的缴款日期按供应合同约定的日期确定。如未在缴款截止日期前缴纳地价,地价测算方案失效。招拍挂方式供应土地的缴款截止日期以建设用地使用权出让公告要求为准。

  按《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》(深府规〔2019〕4号)以租赁方式供应的重点产业项目用地,年租金底价按照该类建设用地出让20年期地价的3%测算,同时适用产业发展导向修正系数(附表4)和产业项目类型修正系数(附表5)。

  临时用地使用费,按照临时使用年期对应的工业用途土地的市场价格(不得转让)计收,适用土地使用年期修正系数(附表2)。

  已签订供应合同的土地,变更土地利用条件应补缴的地价,以地价测算时点的价格为基准,测算地变更后与变更前不同土地利用条件下的地价差额。如差额为负,不再计收地价。公式如下:

  应补缴地价=∑(土地的市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数)-∑(土地的市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数)

  其中,城市更新项目中由供应合同受让方(不包括转让后的主体)申请变更工业楼宇及配套用房产权条件的,按附表10测算应补缴地价。

  已签订供应合同的留用土地由不得转让变更为可分割转让且未涉及其他土地利用条件变更的,应补缴地价按以下公式计算:

  应补缴地价=∑(土地的市场价格×对应建筑面积×建筑类型修正系数×土地使用年期修正系数×地上商业楼层修正系数×地下空间修正系数×留用土地项目修正系数)

  已签订供应合同的留用土地由不得转让变更为可分割转让且涉及其他土地利用条件变更的,应先根据前款计算应补缴地价,然后再按2.1条测算土地利用条件变更情形下的应补缴地价,合计得到应补缴地价总额。

  2001年8月6日前,以划拨方式供应的土地,符合《深圳市人民关于完善国有土地供应管理的若干意见》(深府规〔2018〕11号,以下简称《若干意见》)中划拨情形的,土地利用条件变更不计收地价。

  不符合《若干意见》中划拨情形的土地,转为有偿使用的,按2.1条计收地价。其中,原取得的建筑面积部分,竣工验收后,在不改变用途的情况下,经批准办理出让或续期手续的应补缴地价,按2.1条测算结果的7%计收地价。

  2001年8月6日前以协议方式供应的非商品性质住宅用地竣工验收后,除微利商品房(全成本微利房、社会微利商品房)、福利商品房(准成本房、准成本商品房、全成本房、全成本商品房)、单位集资合作建房等政策性住房外,经批准转让的应补缴地价,按2.1条测算结果的20%计收。

  前款范围内的政策性住房经法院裁定需协助办理过户且经市住房建设主管部门确定不予以回购的,或单位持有的政策性住房因撤销、破产、合并等原因需办理过户且经市住房建设主管部门确定不予以回购的,应按2.1条测算应补缴地价,变更后地价按允许分割转让的住宅地价标准确定,变更前地价按允许分割转让的安居型商品房地价标准确定。

  已供应土地竣工建筑面积超出供应合同约定,经规划确认保留的建筑面积应补缴地价,以合同约定的产权条件,按2.1条测算结果的130%计收。

  产业用地经批准提高容积增加的建筑面积不得转让。发展的产业符合我市产业发展导向的,适用产业发展导向修正系数。应补缴的地价按以下规则计收:

  普通工业用地(M1)和新型产业用地(M0)上建设的工业厂房及相应辅助设施(如物业用房、配电用房),不计收地价;建设的配套商业按2.1条测算结果计收;除配套商业外的其他配套建筑面积部分按2.1条测算结果的50%计收。

  仓储用地(W1)和物流用地(W0)上建设的配套商业按2.1条测算结果计收;除配套商业外的其他建筑面积部分按2.1条测算结果的50%计收。

  (1)2001年8月6日(含)后以协议免地价方式供应的土地,变更土地利用条件,符合《若干意见》中划拨情形的,不计收地价。

  新供应土地中,地上建筑面积小于土地面积且主用途不占建筑面积的(如机场、港口码头、堆场、供燃气、游乐设地等),按土地主用途部分和建筑物建筑类型部分分别测算地价后合计。计算公式如下:

  地地价=主用途土地的市场价格×土地面积×基础修正系数×项目修正系数+∑(建筑物建筑类型土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数)

  新供应土地中,地上建筑面积小于土地面积的其他情形,测算地价的建筑面积按土地面积确定,各种建筑类型的建筑面积按照实际建筑面积中各种建筑类型所占比例确定。

  原宝安县已签订供应合同,但未缴纳市政配套金的土地(供应合同不需要补缴市政配套金的除外),在不改变供应合同约定土地利用条件的前提下,按1.7条测算结果的20%补缴。缴纳地价后,除供应合同另有约定外,工业用地限整体转让,住宅、商业、办公用地允许分割转让。

  以招拍挂方式供应并溢价成交的土地,其成交地价溢价部分分摊按招拍挂底价中的对应用途分项价格乘以地成交溢价率测算。符合相关多地一并出让的,成交溢价率以整体成交溢价率确定。

  农村城市化历史遗留违法建筑处理过程中涉及的地价,按照《深圳市人民关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干》《〈深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干〉实施细则》等执行。

  2006年2月15日前以协议方式供应的土地,批准产权转移(包括已批准预售及销售、已办理产权转移登记等情形)的面积超出供应合同约定建筑面积的应补缴地价,按2.1条测算结果的20%计收。

  因处理历史遗留问题涉及地价测算与本规则不一致的,由市自然资源主管部门确定地价计收原则,报市审定。

  本规则未涉及的特殊情形(如高尔夫球场、高尔夫场、地上建筑面积小于土地面积的住宅等),地价由市自然资源主管部门(含被授权或委托单位)组织市非盈利性评估机构另行评估。

  重点产业项目、城市更新项目、棚户区项目地价(不含变更与补缴情形)可分期缴交,首次缴交比例不得低于50%,余款自签订合同之日起1年内交清,不计利息。其余项目地价应一次性付清。

  标定地价由市自然资源主管部门组织按年度更新,并定期发布。年度更新时价格水平变化超过5%时,应报市批准后发布。

  本规则自发布之日起实施。本规则实施前,已向市自然资源主管部门(含被授权或委托单位)申请并符合地价测算条件的(含变更与补缴情形),地价计收标准及方式仍按照原有执行。

  本规则发布前已列入城市更新单元计划的城市更新项目,自本规则发布之日起6个月内向市自然资源主管部门(含被授权或委托单位)申请并符合地价测算条件的(含变更与补缴情形),地价计收标准及方式仍按照原有执行,6个月后按本规则执行。

  本规则由市自然资源主管部门负责解释,市自然资源主管部门可根据实际情况对附表进行修订,报市备案后施行。

  文化遗产、体育设施、幼儿园(托儿所)、教建筑、社会福利设施、特殊建筑、社会停车场(库)、邮政网点(所)

  2.上表中未涵盖的其他配建建筑类型按主体建筑类型地价标准测算地价。主体建筑类型是规划许可文件中面积占比最大的建筑类型;无法确定的按规划许可文件中的土地用途确定。

  4.协议出让给市确定的投资主体建设只租不售的创新型产业用房部分,地价按应用途标准的50%测算。

  5.新供应加油、加气混合用地,已明确加油、加能占地面积的,按占地面积分别计算地价后合计;未明确加油、加能占地面积的,以地为单位,按照加油站和加气站土地的市场价格的均值确定地价。

  7.本表中第7、11、12类建筑类型及幼儿园、邮政网点(所)、社会停车场、加油站原则上应在出让方案或供应合同中明确该类建筑类型限整体转让。

  1.上述土地使用年期修正系数公式为:K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n],公式中:r表示土地还原率,住宅、商业、办公、工业分别取值5%、6%、5.5%、5%;m表示剩余年期;n表示土地使用年限,住宅、商业、办公、工业分别取值70年、40年、40年、30年。

  2.地地价测算中土地使用年期的计算从地价测算时点起至土地使用期满时点为止,不足1年的按1年计。

  3.已签订的供应合同中约定或不动产登记记载为“不得转让”、“自用”或“非商品性质”房地产,属于“不得转让”情形;已签订的供应合同中约定或不动产登记记载为“商品性质房地产限整体转让”的,属于“限整体转让”情形;

  战略性新兴产业(新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等)、优势传统产业、生产性现代服务业

  1.修正对象为除配套商业以外的建筑类型。产业分类及认定以相关部门出具的产业分类证件为准。

  1.修正对象为除配套商业以外的建筑类型。产业项目分类以《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》(深府规〔2019〕4号)为准。

  1.对于已建成的适用商业地价建筑类型面积补地价,按照规划验收的实际商业楼层和相应建筑面积测算。

  2.对于新供应土地,根据地上适用商业地价建筑类型面积、地土地面积和地建筑覆盖率测算商业总层数(向上取整);各分层商业面积按地上适用商业地价建筑类型面积除以商业总层数确定。

  1.原市划定的旧城旧村项目用地,参照棚户区项目修正系数表,区分安置已取得房地产证的建筑面积、安置未取得房地产证的建筑面积、其余建筑面积计收地价;地价缴纳方式参照棚户区项目执行。

  2.本表序号2、3仅适用于建筑面积首次由“不得转让”变为“允许分割转让”情形的地价测算;使用上述系数测算并缴纳地价的,对应建筑面积部分为允许分割转让情形。

  修正因子计算结果为负数时取零;按《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2016〕38号)文件要求配建人才住房、保障性住房或人才公寓的城市更新项目,按相应修正因子的0.8倍计算。

  70个旧城旧村项目按照《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村项目的处理意见》(深府〔2006〕258号)确定。

  其中,国有已批游乐设地经市同意为居住、商业服务业用地的,按相应修正因子的3.5倍计算。

  1.城市更新项目以用地审批中确定的一个整体为地价测算单位,按住宅、商业、办公、工业确定项目修正系数,各修正系数按照各“用地类别或类型”的面积占比及相应地价修正因子加权平均确定,公式为:各修正系数=∑(各“用地类别或类型”面积占比×相应修正因子)。

  2.r为一个整体范围内全部开发建设用地的地上建筑面积+地下建筑面积之和与总用地面积的比值。

  3.“用地类别或类型”面积占比为相应用地面积与开发建设用地面积的比值,并按照本表中“测算次序”依次计算,累计面积占比超出100%的部分不再参与计算。其中测算次序6存在多种“用地类别或类型”的,测算次序6应计入的面积占比按应用地面积占国有已批用地面积的比例分摊至各“用地类别或类型”。

  4.按深府办〔2016〕38号文要求配建人才住房、保障性住房的城市更新项目,适用“国有已批用地(除居住、商业服务业用地外)为居住、商业服务业用地”类型的,除人才住房及保障性住房外的住宅建筑面积按住宅修正因子的0.8倍计算。按深府办〔2016〕38号文要求配建人才公寓的城市更新项目,适用“国有已批用地(除居住、商业服务业用地外)为居住、商业服务业用地”类型的,除人才公寓外的商务公寓建筑面积按办公修正因子的0.8倍计算。

  5.《关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知》(深规土规〔2018〕4号)和《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查》(深规划资源〔2019〕1号)中按评估地价标准计收地价的建筑面积,按本规则1.7条公式测算地价,其中项目修正系数为1.1。

  6.本表测算次序第3至7项“用地类别或类型”中的厂房、研发用房为不得转让情形的,其适用工业地价修正因子按0计算(即厂房、研发用房不得转让部分不计收地价)。

  7.签订供应合同时按本规则测算地价的城市更新项目用地,供应合同受让方(不包括转让后的主体)申请将工业楼宇及配套用房产权条件变更为整体或分割转让的,应补缴地价=∑(土地的市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数×变更后拆除重建类城市更新项目修正系数)-∑(土地的市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数×变更前拆除重建类城市更新项目修正系数)。如差额为负,不再计收地价。

  签订供应合同时未按本规则测算地价的城市更新项目用地,供应合同受让方(不包括转让后的主体)申请将工业楼宇及配套用房产权条件变更为整体或分割转让的,应补缴地价按照前款公式计算,变更后拆除重建类城市更新项目修正系数按照本表中“国有已批用地为工业用地、物流仓储用地”类型的适用住宅、商业、办公、工业地价修正因子取值;变更前产权条件为不得转让的,变更前拆除重建类城市更新项目修正系数均按0.05取值,变更前产权条件为整体转让的,变更前拆除重建类城市更新项目修正系数均按0.15取值。如差额为负,不再计收地价。

  8.城市更新单元规划确定的开发建设用地范围外的地下停车场(库)部分,按本规则1.7条公式测算地价,其中产权条件修正系数为不得转让情形的系数、项目修正系数为1。

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