欢迎访问山东和记娱乐塑胶制品有限公司网站!
全国咨询热线130129386660537-3494497

山东和记娱乐塑胶制品有限公司热诚欢迎各界前来参观、考察、洽谈业务
当前位置:和记娱乐主页 > 塑胶政策法规 >  > 2015物业管理师基本制度与政策:基本法律关系

联系我们

服务热线:13012938666

联系人:孟经理

联系电话:13012938666

     18815378666

邮箱:854188647@hbshuangtai.com

公司网址:http://www.hbshuangtai.com

公司地址:兖州市龙桥北路12号(富平大酒店北临)

2015物业管理师基本制度与政策:基本法律关系

文章来源:和记娱乐平台

发布时间:2019-12-04 09:55

发布人和记娱乐

  业主是物业管理区域内物业管理的基本责任主体,物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的和管理。业主对自己房屋的专有部分行使所有权,离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备等共有部分,也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的区分所有关系,多个业主之间形成了共同利益和共同事务。《条例》在业主大会制度的设计时,充分考虑既尊重单个业主意愿,又全体业主的共同利益。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定,包括管理规约等,视为全体业主的共同决定,对全体业主具有约束力。通过这些,业主大会能够切实负担起代表和全体业主权益的职责。业主在行使自己的同时,同样应当承当相应的义务。《条例》明确,业主应当遵守管理规约、业主大会议事规则,遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和卫生的等方面的制度,执行业主大会的决定,按时交纳物业服务费用等等。

  物业服务企业,是依照公司法设立的,自主经营、核算,承担民事和义务的民事主体。业主和物业服务企业地位平等,双方通过签订物业服务合同,形成了物业服务企业提供服务、业主支付服务费用的等价交换关系,是一种民事行为。民事行为最基本的原则,就在于其主体的平等性和行为的自愿性。主体平等,说明双方不是主与仆、管理与被管理的关系。行为自愿,表现在两方面:一方面,业主是否选聘物业服务企业管理自己的物业,选聘哪一家物业服务企业实施物业管理,都由业主、业主大会自行决定,同样,物业服务企业是否接受业主的选聘,也由物业服务企业自己决定,这说明了双方签订合同的自愿;另一方面,对于合同内容的确定,比如物业服务企业要提供哪些服务,服务到什么标准,业主要交纳多少物业服务费用,同样出于双方当事人的自愿,相关主体不同意就不要签合同,签了合同就意味着接受合同的内容,同时也接受了合同的约束。

  建设单位在没有销售完商品房之前,拥有待销售房屋的产权,本身也是业主。与其他的销售行为不同,商品房销售是一个逐渐的过程,不可能等到建设单位销售完所有房屋,购房人全部人住,成立业主大会以后,才来选聘物业服务企业实施物业管理服务。业主大会成立之前的物业管理服务,也就是前期物业服务,客观上只能由建设单位选聘的物业服务企业来实施。《条例》,前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业来签订,但是在前期物业管理阶段,物业服务企业提供服务的对象不仅是建设单位,主要还是物业买受人,这就存在合同的签订者和合同义务的承受者在一定程度上是分离的现象。为了解决这个问题,《条例》要求,物业买受人在与开发建设单位签订的房屋买卖合同中,必须包含建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同的内容,以明确规范购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的义务。业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务,实际上是建立在三个契约基础之上:一是建设单位与物业买受人签订的包含前期物业服务内容的房屋买卖合同;二是建设单位制定并由物业买受人签署的临时管理规约;三是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。根据《条例》,开发建设单位在物业管理活动中,应当履行以下十项义务:(1)签订前期物业服务合同;(2)制定临时管理规约并向物业买受人;(3)通过招投标的方式选聘住宅物业的前期物业服务企业;(4)提供必要的物业管理用房;(5)不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备的所有权和使用权;(6)与物业服务企业办理承接查验手续;(7)移交物业管理资料;(8)承担物业的保修责任;(9)承担未售出或未交付房屋的物业服务费;(10)参与筹建业主大会。

  供水、供电、供气、通讯、电视等单位是企业,它们向业主提供产品和服务,业主交纳有关费用,因此,它们之间也是一种合同关系,各自承担相应的义务。但是,这些市政公用单位与物业服务企业之间并没有这种合同关系,这些单位没有向物业服务企业收取应当由业主负担的有关费用的,物业服务企业也没有相应的交费义务。如果市政公用单位委托物业服务企业向业主收取有关费用,双方应当签订委托合同,确托关系,物业服务企业可以按委托合同的约定代这些单位向业主收取有关费用,委托合同同样应当遵循平等自愿原则。为此,《条例》明确了供水、供电、供气、通讯、电视等单位的和义务,即“应当向最终用户收取有关费用”,“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”,《条例》还:“物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”

  居民委员会(以下简称“居委会”)是居民管理、教育、服务的基层群众性自治组织,对于化解居民邻里之间矛盾、促进社会稳定,发挥着重要的作用。业主大会是全体业主基于共同财产关系而形成的共同利益群体。居委会是和社区对应的组织,业主大会是和物业管理区域对应的群体。一个物业管理区域可能有多个居委会,而一个居委会也可能涉及多个物业管理区域;业主可能是该社区的居民,也可能不是该社区的居民;居委会可能是该区域内的业主,也可能不是业主。因此,居委会和业主大会之间并不一一对应,双方不存在隶属关系,也不是上下级关系。但是,业主、业主大会要好自己的权益,离不开当地居委会的指导和帮助。关于居委会与业主大会和业主委员会的关系,《条例》明确:(1)业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知并听取居委会的;(2)业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作,共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作;(3)业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,并接受其指导。

  物业管理各方主体之间的民事义务关系的确立,主要通过当事人自己的意思决定,作为行政管理部门,不能随意运用自己拥有的公共进行干预,更不能主动介入到这种活动中去。与物业管理各方主体之问的关系,是一种行律关系。的主要职责,就是依法制定规则来规范有关主体的行为,并通过加强日常指导、监督和管理,创造公开、公平、的市场。要充分尊重业主,鼓励业主管理和约束,要充分发挥市场机制的作用,强化物业服务合同的地位和作用,支持当事人通过合同来规范民事行为和解决民事纠纷。

  1、凡本网注明“来源:建设工程教育网”的所有作品,版权均属建设工程教育网所有,未经本网授权不得转载、链接、转贴或以其他方式使用;已经本网授权的,应在授权范围内使用,且必须注明“来源:建设工程教育网”。违反上述声明者,本网将追究其法律责任。

  2、本网部分资料为网上搜集转载,均尽力标明作者和出处。对于本网刊载作品涉及版权等问题的,请作者与本网站联系,本网站核实确认后会尽快予以处理。

  本网转载之作品,并不意味着认同该作品的观点或真实性。如其他、网站或个人转载使用,请与著作权人联系,并自负法律责任。

      和记娱乐平台,和记娱乐首页,和记娱乐官网

 

文章分享: