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2019银川市物业管理条例【最新修正】

文章来源:和记娱乐平台

发布时间:2019-12-02 09:29

发布人和记娱乐

  银川市物业管理条例是为加强物业管理,规范物业管理活动,业主和物业服务企业的权益,为人民群众营造安全、文明、舒适、优美、和谐的生活、工作,根据相关法律法规制定的。2019年8月8日银川市第十五届人民代表大会常务委员会第二十四次会议第二次修改。下文是本条例最新修正全文,下面跟大律师网小编一起去看看全文吧。

  (2019年8月8日银川市第十五届人民代表大会常务委员会第二十四次会议第二次修改2019年9月27日回族自治区第十二届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准)

  第一条为了加强物业管理,规范物业管理活动,业主和物业服务企业的权益,为人民群众营造安全、文明、舒适、优美、和谐的生活、工作,根据《中华人民国物权法》、国务院《物业管理条例》,结合本市实际,制定本条例。

  第本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,相关区域内的卫生和秩序的活动。

  第四条市人民住房和城乡建设行政管理部门(以下简称市物业主管部门)是全市物业管理活动的主管部门,市物业管理机构受市物业主管部门的委托,具体负责兴庆区、金凤区、西夏区物业管理活动的监督管理工作。

  县(市)区人民负责物业管理活动的部门(以下简称县(市)区物业主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作,业务上接受市物业主管部门的指导、监督和考核,具体考核办法由市人民另行制定。

  民政、综合执法监督、自然资源、市政管理、应急管理、园林、生态、、发展、市场监管、卫生健康等行政主管部门应当在各自职责范围内,做好物业管理活动的监督工作。

  街道办事处、乡(镇)人民在同级党组织的领导下组织、指导本辖区内的业主依法成立业主大会,协调物业管理与社区建设之间的关系,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的管理纠纷,指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

  第五条 银川市物业管理协会可以在物业主管部门的指导下,组织制定并监督本行业的行规行约,建立行业自律机制,规范行业管理行为。

  第六条市、县(市)区人民应当鼓励、引导和支持物业管理向社会化、市场化、专业化方向发展,提高物业管理水平。

  绿色物业管理,鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、绿化、污染防治。

  鼓励物业服务企业、业主委员会等运用新,引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助,实行网络化物业管理。

  第七条建设单位在销售房屋前,应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中。

  (一)建筑面积在五万平方米以内的,按照不低于建筑总面积的千分之四配置,最少不低于一百二十平方米;

  (二)建筑面积超过五万平方米的,除按照五万平方米的千分之四配置外,超过部分按照不低于千分之二的标准配置;

  第九条住宅物业建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。投标人少于3人,或者住宅物业建筑面积五万平方米以下的,经市物业主管部门同意,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  第十一条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、、管理,业主的共同利益、应当履行的义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  第十二条前期物业服务合同、临时管理规约应当作为物业买卖合同的附件,由建设单位在物业销售前向物业买受人,并予以说明。

  第十物业交付使用前发生的前期物业服务费用,由建设单位承担;物业交付使用后至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用,由建设单位和物业买受人按照物业买卖合同中的约定承担;物业买卖合同中未约定的,由建设单位承担。

  前款所称的交付使用,是指物业通过竣工验收,符合《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》要求,建设单位向业主送达交付使用通知之日起满三十日后。

  第十四条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备、共有部分的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  建设单位应当在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或者使用权进行约定,未约定的配套设施设备的所有权或者使用权归全体业主所有。

  第十五条办理前期物业承接查验手续时,建设单位应当将物业服务用房和有关档案资料移交给前期物业服务企业。前期物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备、共有部分以及建设单位移交的文件档案资料进行查验。

  前期物业承接查验费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。查验中发现问题的,交接各方应当以书面形式予以确认。

  第十六条建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当提交物业服务用房、配套设施坐落、面积,首期专项维修资金缴清凭证等相关资料。相关部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当对物业服务用房、配套设施坐落、面积和首期专项维修资金缴纳情况等同时进行登记。

  业主身份的确认,以房屋登记簿为依据。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规的业主的,并承担相应的义务。

  第十九条同一个物业管理区域内的业主,可以成立业主大会,并选举产生业主委员会,街道办事处、乡(镇)人民应当给予指导和协助。

  未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域,由物业所在地社区居(村)民委员会在街道办事处、乡(镇)人民的指导下代行本条例的业主委员会职责。

  第二十条只有一个业主的,或者业主人数较少且经三分之二以上业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十一条同一物业管理区域内,交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上,建设单位或者百分之二十以上的业主公开向街道办事处、乡(镇)人民提出成立业主大会书面申请的,街道办事处、乡(镇)人民应当自接到申请之日起六十日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

  对前款的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有的,筹备组应当记录并作出答复。

  (八)业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则及通过适当途径向业主委员会提供联系地址、通讯方式的义务;

  第二十四条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

  业主大会决定第六项和第七项的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定上款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的召开。经百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主委员会应当召开业主大会定期会议或者业主大会临时会议而不组织召集的,由街道办事处或者乡(镇)人民组织召集,其他任何单位和个人不得组织召集。

  业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

  业主委员会委员候选人可以由业主推荐或者自荐产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起二十日内,持以下材料向物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民备案:

  街道办事处或者乡(镇)人民应当在五日内将备案证明复印件分送县(市)区物业主管部门和物业所在地、社区居(村)民委员会。前款第二项至四项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

  第二十九条业主委员会任期由业主大会议事规则确定,最长不超过五年,其可以连选连任,但不得超过两届。

  业主委员会资格届内终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。业主委员会应当根据业主大会议事规则及时增补委员。

  第三十一条业主委员会有下列情形之一的,街道办事处、乡镇人民调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员职务:

  (四)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费,以及、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

  选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当在社区居(村)民委员会的监督下,将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作;新一届业主委员会未选举产生的,移交给社区居(村)民委员会代管。

  第三十业主委员会任期届满仍未进行换届选举的,县(市)区物业主管部门应当责令其在三十日内改正;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民应当会同县(市)区物业主管部门、社区居(村)民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

  第三十四条业主委员会除履行国务院《物业管理条例》《回族自治区物业管理条例》的职责外,还可以履行下列职责:

  (一)拟订物业共用部位、共用设施设备、共有部分收益的管理、使用和分配方案,经业主大会同意后组织实施;

  第三十五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定或者从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处或者乡(镇)人民应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主权益的,受侵害的业主可以请求予以撤销。

  第三十六条业主大会、业主委员会应当配合机关、社区居(村)民委员会共同做好物业管理区域内的治安、卫生等工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居(村)民委员会开展工作,在物业管理职责范围内接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知社区居(村)民委员会,并认真听取社区居(村)民委员会的。

  第三十七条业主委员会不得从事物业服务经营活动。业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,费用的筹集方式、业主委员会津贴标准等由业主大会决定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每半年以书面形式在物业管理区域内显著进行公示,接受业主的质询。

  第三十八条物业使用人在物业管理活动中的义务由业主与使用人约定,但不得违反法律、法规以及管理规约。

  第三十九条街道办事处、乡(镇)人民应当完善社区公共服务体系,建立物业管理投诉调解协调、物业应急维修服务等社区服务机构,为业主提供基本服务。

  街道办事处、乡(镇)人民应当建立由县(市)区物业主管部门、民政部门、、社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜。

  第四十条市物业主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合机制,建立物业服务企业以及物业从业人员信用档案,加业诚信管理。

  第四十一条物业管理服务实行项目经理人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定纳入物业信用监管系统的项目经理人。

  物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内,向县(市)区物业主管部门备案并在物业管理区域内公示。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供特约服务项目。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第四十四条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部服务业务一并委托给他人。

  第四十五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,收费标准实行指导价和市场调节价,收费方式可以实行包干制或者酬金制等。

  第四十六条 保障性安居工程、农民安置住宅、老旧住宅物业服务收费执行指导价,具体收费标准由价格主管部门制定。

  普通住宅、商业体以及办公楼等物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准和收费方式按照下列确定:

  物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准,收取方式以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。

  第四十七条业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向起诉。

  第四十八条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位应当向最终用户收取相关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,可向委托方收取一定的代办费用,但不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十九条物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作,制定物业管理区域内安全防范应急预案。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业聘用保安人员的,应当遵守国家有关。保安人员在物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害的权益。

  第五十条除有关依法调取外,未经业主、物业使用人书面同意,建设单位、物业服务企业、业主委员会不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。

  第五十一条物业主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务活动中的投诉。

  第五十二条业主委员会应当在解除物业服务合同或者合同期限届满前九十日,组织召开业主大会决定解除或者续聘事宜,并将决定书面通知物业服务企业;物业服务企业应当在解除物业服务合同或者合同期限届满前九十日,就物业服务合同解除或者合同续签事宜书面通知业主委员会或者建设单位。双方商定续签合同的,应当重新签订物业服务合同。

  建设单位或者业主大会未按照法律、法规以及物业服务合同约定的条件和程序解除物业服务合同,给物业服务企业造成损失的,建设单位或者全体业主应当承担赔偿责任。

  第五十物业服务合同终止时,业主大会重新选聘物业服务企业的,原物业服务企业应当将物业服务用房和有关档案资料移交给新物业服务企业。新物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备、共有部分以及有关档案资料进行查验。物业承接查验费用由业主大会同新物业服务企业在物业服务合同中约定;没有约定或者约定不明确的,由全体业主承担。查验中发现问题的,交接各方应当以书面形式予以确认。

  业主大会未重新聘请物业服务企业的,原物业服务企业应当将物业服务用房和有关档案资料移交给业主委员会;未成立业主委员会的,移交给社区居(村)民委员会,由社区居(村)民委员会代为管理。

  第五十四条县(市)区人民应当制定老旧住宅区整治规划和年度实施计划,完善配套基础设施和公共服务设施,对物业管理相关费用给予适当补贴。

  老旧住宅区需要实施物业管理的,街道办事处、乡(镇)人民应当划分物业管理区域,并向县(市)区物业主管部门备案。

  老旧住宅区完成整治后,街道办事处、乡(镇)人民应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业。鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施设备用途的,应当在依理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的,应当征得业主大会同意后,由业主依理有关手续。

  第五十六条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  第五十七条开发建设单位应当在物业建成后,将供水、供电、供气、供热、通信、电视等设施,按照移交给专业经营服务单位进行管理。专业经营服务单位应当服务到最终用户,并承担分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。

  前款的专业经营服务单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道、场地的,应当及时恢复原状。

  (十)违章搭建、改建或者以其他方式改变物业共用部位、共用设施设备、共有部分,影响其正常使用功能;

  有前款行为之一的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以劝阻,要求行为人停止侵害、消除、排除危害、赔偿损失。劝阻无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门接到报告后,应当依法处理。

  第五十九条业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当遵守国家和本市的以及临时管理规约、管理规约,事先告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、使用人签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》,对装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、行为和注意事项、管理服务费用以及违约责任等进行约定。

  第六十条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主和建设单位,应当按照国家有关交纳专项维修资金。

  保修期满后,物业共用部位、共用设施设备、共有部分的维修、更新、费用,可在专项维修资金中列支,或者由业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同承担;物业自用部位和自用设备的维修、更新费用,由业主承担。

  第六十一条物业存在安全隐患,危及公共利益以及他人的权益时,责任人应当及时维护,有关业主应当给予配合。因责任人维护不及时,造成公共或者他人物业损坏、财产损失的,责任人应当承担修复和赔偿责任。

  责任人不履行维护义务的,经业主委员会同意,可以由物业服务企业维护,费用由责任人承担。

  机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法,由业主大会决定并公示。未成立业主大会的,按照前期物业服务合同的约定执行。

  第六十建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人,并在商品房买卖合同中予以约定。

  物业管理区域内规划设置的机动车停车库、车位应当优先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的且可出售的车库、车位出售给物业管理区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由出租。

  在满足业主的需要后,停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人,每次租赁期限不得超过六个月。

  第六十四条 占用物业管理区域内业主共有的道或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道畅通,征得相关业主、业主大会的同意,并缴纳场地使用费。

  场地使用费属公共收益,归全体业主所有,收取标准和管理、使用办法,由业主大会或者建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  第六十五条利用物业共用部位、共用设施设备、共有部分进行其他活动或者经营的,应当在征得相关业主、业主大会的同意后,按照办理有关手续;利用物业服务用房进行其他活动或者经营的,还应当征得物业服务企业的同意。

  利用物业共用部位、共用设施设备、共有部分进行其他活动或者经营的所得公共收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用,不得以任何个人名义进行存储和管理。

  第六十六条 管理规约或者业主大会决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计,业主委员会的,街道办事处、乡(镇)人民应当督促其限期聘请专业机构进行审计;逾期未聘请的,街道办事处、乡(镇)人民应当代为聘请。

  第六十七条老旧住宅区整治中,经有利害关系的业主同意,并经程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为老旧住宅区管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

  第六十八条 有下列行为之一的,由县(市)区综合执法部门依照国务院《物业管理条例》《回族自治区物业管理条例》的予以处罚:

  第六十九条 违反本条例,未经业主、物业使用人书面同意,建设单位、物业服务企业、业主委员会向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息的,由机关按照《中华人民国网络安全法》的予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七十条 物业服务企业及其从业人员违反本条例的,除给予行政处罚外,由市物业主管部门作为不良信用记录记入企业和物业从业人员信用档案,并予以通报。

  第七十一条违反本条例,物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民或者其他行政主管部门的工作人员,在物业管理工作中利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  (一)共用部位包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、电梯井道、架空层以及设备间等;

  (二)共用设施设备,包括供排水管道、水箱、水泵、电梯、天线、发电机、变配电设备、照明设施、供电线、煤气(天然气)管道、消防设备、避雷设施、污水处理设施、安防设施、人造景观、信报箱、沟、渠、池、垃圾容器、垃圾转运设施等;

  (三)共有部分,包括物业管理区域内的绿地、道、非经营性车场(车库)、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业服务用房(含办公用房、清洁用房、储藏用房、业主活房)等。

  第七十市物业主管部门应当制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、承接查验备案书等示范文本。对示范文本作出修改的,不得减损业主的权益。

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